金山律师-房屋买卖中的 “阴阳合同” 风险与

案例详情：
在某城市的房地产交易中，购房者小李与卖房者小张就一套价值 300 万元的住宅达成交易意向。为了减少税费支出，双方在中介的建议下签订了两份合同。一份是用于向房产管理部门备案的 “阳合同”，合同上标明房屋成交价格为 200 万元；另一份是双方实际履行的 “阴合同”，约定真实的成交价格为 300 万元，并规定了付款方式、房屋交付时间等详细条款。在办理房产过户手续过程中，当地税务部门发现了两份合同价格不一致的情况，对该交易展开调查。同时，由于房地产市场价格波动，小张看到房价上涨后，反悔不想按照 “阴合同” 的约定出售房屋，他以 “阳合同” 的价格为准，认为小李未足额支付房款，要求解除合同并让小李承担违约责任。小李则认为应该按照 “阴合同” 执行，双方陷入了激烈的纠纷。
法院判决及处理：法院经审理认为，“阴阳合同” 的签订违反了法律的强制性规定，损害了国家税收利益，两份合同均存在效力瑕疵。对于房屋买卖关系的认定，不能简单地依据其中某一份合同。法院综合考虑了双方的真实交易意图、房屋的市场价值、已付款情况以及合同履行情况等因素，判定双方应按照房屋的真实价值 300 万元继续履行合同。同时，对双方违反税收法规的行为，依法移交税务部门进行处理，由相关部门对其偷逃税款的行为进行处罚。
法律分析：
根据《中华人民共和国民法典》规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。在 “阴阳合同” 中，用于备案的 “阳合同” 并非双方真实的意思表示，其目的是为了规避税收监管，因此该合同在涉及价格条款等虚假意思表示部分应认定为无效。而 “阴合同” 虽然反映了双方真实的交易意愿，但由于其是基于违法的目的（偷逃税款）而订立，其效力也不能被完全认可。在房地产交易中，这种 “阴阳合同” 的行为严重扰乱了房地产市场秩序和国家税收征管秩序。从法律层面看，这不仅违反了税收相关法律，如《中华人民共和国税收征收管理法》，也违背了民事法律行为的诚实信用原则。法院的处理方式既维护了房屋交易的实质公平，确保双方按照真实的交易价格履行义务，又对双方的违法行为进行了制裁，体现了法律在维护市场秩序和公共利益方面的重要作用。同时也警示房地产交易参与者，不要试图通过不正当手段谋取利益，应依法依规进行交易。